Para iniciar la actividad como vivienda de uso turístico se deberá presentar el formulario de “declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad” en el que declare, a través de la oficina virtual, entre otros aspectos, que cumple con la normativa vigente para ejercerla. El trámite es gratuito y debe realizarse obligatoriamente de forma telemática con certificado digital. La ruta es la siguiente: acceda al apartado “Viviendas de uso turístico” de la página web de la Junta de Andalucía y en formularios pinche en “Acceso al trámite” de “inicio de actividad”. Se deben adjuntar los siguientes documentos:
- Nota simple informativa actualizada emitida por el Registro de la Propiedad.
- Certificado de la persona Secretaria o Administradora de la comunidad de propietarios, en el que se incluya la aprobación expresa y en vigor de la misma para el uso turístico de la/s vivienda/s.
- Si la explotadora de la vivienda no es la persona propietaria de la misma: Título jurídico habilitante para la explotación de la totalidad de la vivienda (contrato explotación/cesión/comodato, etc.. detallando el período de vigencia).
- Si la Declaración responsable ha sido presentada por una persona representante, deberá aportar documento que acredite la representación.
- Si se trata de vivienda de uso turístico “por habitaciones”: Certificado de empadronamiento de la persona física propietaria de la vivienda, usufructuaria o titular de la explotación.
- Si la vivienda es propiedad de varias personas: habrá que completar el Anexo de titularidad compartida debidamente cumplimentado.
De no aportar esta documentación conjuntamente con su Declaración Responsable se le requerirá en el momento en que se genere la resolución de inscripción, para que se aporte en 10 días hábiles. Transcurrido dicho plazo sin presentar estos documentos, se cancelará de la inscripción de su vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
Es importante comprobar con su ayuntamiento que se cumple con la normativa urbanística municipal aplicable a las viviendas de uso turístico (ya que la inscripción se comunicará con carácter inmediato a los ayuntamientos).
¿Estoy obligado siempre a presentar la declaración responsable?
Sí, siempre que vaya a alquilar la vivienda de forma habitual y con finalidad turística.
Se presumirá que existe habitualidad, si ofrece la prestación del servicio de alojamiento turístico a través de cualquier medio publicitario o cuando se preste este servicio en una o varias ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en su conjunto, exceda de un mes.
Se presumirá que existe finalidad turística cuando la vivienda sea publicitada en canales de oferta turística como por ejemplo las agencias de viajes, las empresas que organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, es decir, este concepto incluye las páginas webs donde se puede realizar una reserva. Toda página web que anuncie una oferta turística o vacacional y con posibilidad de reserva se considera canal de oferta turística y, como tales, dichas viviendas deben estar inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía.
En caso de ejercer la actividad sin haber presentado esta Declaración Responsable, se considerará su vivienda como clandestina, estando tipificado como infracción grave por el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
¿Quién debe ser titular de la explotación de la vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de Andalucía?
La persona propietaria tiene la posibilidad de gestionar directamente la explotación de su vivienda de uso turístico, siendo en ese caso la titular de la explotación y deberá desarrollar los servicios inherentes de hospedaje.
Si estos servicios inherentes de hospedaje los desarrolla un tercero distinto de la persona propietaria, ya sea persona física o jurídica, ésta deberá figurar como empresa explotadora. En este caso, debe marcar en la declaración responsable que actúa como tal y, por lo tanto, ser el titular de la explotación de la vivienda.
Qué servicios son inherentes al hospedaje: la entrega de llaves, la recepción de huéspedes, la atención durante la estancia, la conservación y mantenimiento de los enseres de la vivienda, la limpieza a la entrada y salida o facturación de los servicios prestados.
Ya he presentado mi Declaración Responsable, ¿qué ocurre ahora?
El registro de entrada que existe en la Declaración acreditará haber cumplido con la obligación de presentar esta Declaración Responsable y ya puede prestar el servicio de alojamiento turístico en la vivienda de forma reglada. Este código deberá indicarse en toda publicidad que se realice, incluidas las plataformas on-line.
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se otorgará en la propia resolución del procedimiento.
Tengo una vivienda en Andalucía y la quiero alquilar por temporadas (días, semanas…), ¿se considera entonces que se trata de una vivienda de uso turístico?
Sí, si se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con finalidad turística, esto es, cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística. Indistintamente si ofrece su vivienda al completo o por habitaciones. Debe inscribirse como vivienda de uso turístico del grupo completa si la ofrece en su totalidad. Si la ofrece por habitaciones, debe inscribirse en el grupo por habitaciones.
¿Todas las viviendas pueden tener uso turístico?
Se entiende por viviendas de uso turístico aquellas, equipadas en condiciones de uso inmediato, que se ubiquen en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos. La vivienda puede tratarse de un piso, un apartamento, una casa, chalet etc.
No obstante, nunca tendrán la consideración de viviendas de uso turístico los siguientes supuestos:
- Las viviendas que se cedan sin contraprestación económica.
- Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos mesescomputados de forma continuada a un mismo arrendatario.
- Las viviendas situadas en el medio ruralque, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/ 2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo, sin perjuicio de lo establecido en su artículo 9.3.
- Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones.
¿Qué se considera canal de oferta turística?
Las agencias de viajes, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, es decir, este concepto incluye las páginas webs donde se puede realizar una reserva. Toda página web que anuncie una oferta turística o vacacional y con posibilidad de reserva se considera canal de oferta turística y, como tales, dichas viviendas deben estar inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía.
Análisis de los aspectos fiscales de las viviendas de usos turísticos:
¿Cómo se clasifican fiscalmente los rendimientos del alquiler de viviendas turísticas?
Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de viviendas turísticas se califican, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, siempre que la actividad se limite a la mera puesta a disposición del inmueble y no se presten servicios propios de la industria hotelera. Si se prestan servicios adicionales propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, restauración, etc.), los rendimientos se consideran de actividades económicas. La reducción del 60% sobre el rendimiento neto no es aplicable a los alquileres turísticos, ya que no satisfacen una necesidad permanente de vivienda.
¿Qué obligaciones fiscales y de información existen para el arrendador y las plataformas?
El arrendador debe declarar los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles en su IRPF. Además, los alquileres turísticos están sujetos al IVA cuando el inmueble esté situado en territorio de aplicación del impuesto.
La tributación de los pisos turísticos en el IVA depende de la naturaleza de los servicios prestados: si se limita al arrendamiento sin servicios complementarios propios de la industria hotelera, la operación está exenta de IVA; si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, etc.), la operación está sujeta y no exenta de IVA, aplicándose el tipo general o, en determinados supuestos, el tipo reducido. La localización del inmueble determina la sujeción al IVA español
Desde 2024, la obligación de suministro de información fiscal sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos recae en los operadores de plataformas, quienes deben presentar la declaración informativa modelo 238, incluyendo datos identificativos del inmueble, número de días arrendados y otros detalles. El propietario deberá guardar la documentación durante 4 años.
¿Existen bonificaciones o deducciones fiscales recientes?
A partir del 1-1-2025 entra en vigor una nueva bonificación: los rendimientos de viviendas turísticas, siempre que no se trate de una actividad económica, tienen derecho a una bonificación del 20% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble. Solo es gasto deducible el importe de los intereses de los capitales ajenos, restando las subvenciones exentas.
¿Cuáles son los requisitos y servicios comunes de las viviendas de uso turístico?
- Cumplircon la normativa de ordenación urbanística municipal para poder prestar el servicio de alojamiento turístico. La inscripción será comunicada con carácter inmediato a los ayuntamientos. En caso de incumplimiento de dicha normativa, los Ayuntamientos pueden solicitar al registro la cancelación de la licencia.
- Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la sede del Catastro. En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal de la vivienda será de 25 m²o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.
- Disponer de refrigeración y calefacción, centralizada o no centralizada, por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones, según el período declarado de funcionamiento:
- Si opera durante los meses de mayo, junio, julio y agosto es obligatoria la refrigeración.
- Si opera durante los meses de diciembre, enero, febrero y marzo es obligatoria la calefacción.
- Estar suficientemente amuebladas y dotadasde los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan, contar con televisor, tomas de corriente en todas las estancias y con los suministros básicos que permitan su habitabilidad (electricidad y agua corriente caliente y fría).
- Botiquín de primeros auxilios.
- Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano y un plano de la localidad.
- Tener a disposición de las personas usuarias información einstrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
DORMITORIOS Y SALONES:
- Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventiladosy algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
- Las camasdeberán medir, al menos, 80 x 190 cm si es individual; 135 x 190 cm si es doble. Debe existir un punto de luz próximo a la cama.
- Disponer de unarmario destinado a la ropa para cada cuatro plazas, con un número de perchas adecuado.
- Los colchonesdeben tener un grosor mínimo de 18 cm, deben estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.
- Ropa de cama, lencería, mantas y almohadasbien conservados en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición de la ropa de cama.
COCINAS:
- Contar con ventilación directa para la renovación de aire.
- La cocina deberá estar provista de un mínimo de dos fuegos, horno o microondas y frigorífico.
- Utensiliosadecuados a la capacidad de alojamiento (al menos vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor).
- Pequeños electrodomésticos(al menos batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera).
- Mobiliario de almacenaje. Utensilios y kit de productos de limpiezacon contenido mínimo de estropajo, bayeta, paño, gel limpiador y bolsas de basura.
- Tendedero, plancha y tabla de planchar. Detector de humo y un extintor.
- Separaciónselectiva de residuos.
BAÑOS
- Contar con ventilación directa para la renovación de aire.
- Disponer de dos bañossi el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.
- El bañoestará dotado al menos de inodoro, lavabo, bañera o plato de ducha. El inodoro deberá estar independizado y cerrado.
- Suelos antideslizantesen duchas y bañeras.
- Facilitarjabón de mano, gel, champú, una toalla de mano y otra de baño por persona, alfombra de
- Baño lavable, rollo de papel higiénico puesto y otro adicional. Espejocon enchufe de corriente próximo.
- Luz apropiadaen el baño, colgadores de toallas, escobilla para el inodoro, estantería, secador y cubo higiénico.
¿Cuáles son las obligaciones de los titulares de la explotación de las viviendas de uso turístico?
- Facilitar a los usuarios un teléfono para atender y resolver de forma inmediata cualquier asunto relativo a la vivienda.
- Hacer la limpieza de la vivienda a la entrada y salidade nuevas personas usuarias.
- Tener a disposición de las personas usuarias las Hojas de Quejas y Reclamacionesoficiales de la Junta de Andalucía y colocar un cartel que anuncie las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
- Informar a los usuarios de las normas de convivencia de la comunidadde propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, las zonas del depósito de basuras en la vía pública, las pautas de respeto por el entorno urbano y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos. Deberá colocarse en la puerta de la vivienda un plano de evacuación, en caso de existir para la comunidad de vecinos del inmueble.
- Entregar justificante de pagode los servicios y de los anticipos efectuados, en su caso, con el siguiente contenido:
- Identificación de la persona titular de la explotación de la vivienda
- Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
- Identificación de la persona usuaria
- Número de personas alojadas
- Fecha de entrada y de salida
- Precio del servicio contratado y fecha de pago
- Los titularesde la explotación que tengan la obligación de emitir factura, deberán cumplir con los requisitos que les resulte de aplicación.
- Informar a las personas usuarias si se encuentra adherida al Sistema Arbitral de Consumo.
¿En qué consiste los libros-registros y partes de entrada de las personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos?
Las viviendas de uso turístico están obligados a cumplimentar el libro-registro, así como a enviar el parte de entrada de personas viajeras a las Comisarías de Policía o Puestos de la Guardia Civil, en su caso. Básicamente, se trata de identificar a todas las personas mayores de 14 años que aloje en su vivienda. El Ministerio del Interior ha habilitado en su Sede electrónica la plataforma SES.HOSPEDAJES para facilitar el registro documental y la información que deben aportar.
¿Qué debo hacer si ya no se va a explotar turísticamente más mi vivienda?
En tal caso, se debe solicitar el cese definitivo de la actividad y cancelar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Para ello, debe presentar el formulario de Comunicación. Este cese es definitivo y si la persona titular desea volver a ejercer la actividad, deberá formalizar de nuevo la inscripción mediante el formulario de declaración responsable
¿Qué requisitos de accesibilidad deben cumplir las viviendas de uso turístico?
El decreto regulador de viviendas de uso turístico no contempla medidas en relación a la accesibilidad. En esa materia, será de aplicación la normativa sectorial correspondiente:
- Normas sobre accesibilidad arquitectónica y en los transportes
- Documento técnico sobre el Decreto Andaluz de accesibilidad.
- Normativa sobre accesibilidad. Este manual recopila normativa estatal y autonómica.
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